Az ingatlan bérbeadás adózása nagyon gyakran merül fel kérdésként mind magánszemélyek, mind társaságok esetén, így ebben a cikkben összefoglaltuk az ingatlan bérbeadással kapcsolatos alapvető adózási szabályokat, valamint néhány tévhitet is eloszlatunk.
Ingatlan bérbeadás adózása társaságok esetén
A társaságok ingatlan bérbeadásával kapcsolatban a legtöbb kérdés az általános forgalmi adó szabályok, társasági adó szabályok – jellemző kérdés, hogy vajon kapcsolódik-e hozzá adóalap csökkentő tétel – és adózási eljárási szabályok tekintetében merül fel.
Mik az áfa szabályai?
Az Áfa törvény 86.§ (1) bekezdés l) pontja értelmében alapvetően mentes adó alól az ingatlan bérbeadása, azaz a bérbeadáshoz kapcsolódó előzetesen felszámított áfa ilyen esetben nem vonható le.
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Az Áfa törvény 88.§ (1) bekezdés b) pontja értelmében, illetve (4) bekezdése értelmében az adóalany a lakóingatlan bérbeadását adókötelessé teheti, így a bérbeadáshoz kapcsolódó áfa is levonhatóvá válik.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a társaság megvásárolja az ingatlant, dönt a hasznosítás formájáról – jelen esetben bérbeadásról, majd meghatározza, hogy magánszemélynek vagy társaságnak adja bérbe (a társaság áfa jogállása döntő), kell-e beruházást végre hajtani az ingatlanon vagy sem, a tevékenység megkezdése előtt pedig eldönti, hogy áfa mentesen teszi-e ezt (magánszemély bérbevevő esetén megfontolandó az árkülönbség miatt) vagy áfa kötelesen.
Az ingatlanokkal kapcsolatos figyelési időszak adómentes és adóköteles ingatlan bérbeadás (ingatlan értékesítés áfa jogállása miatt is) esetén is kiemelten vizsgálandó.
Mik a társasági adó szabályai?
A beruházások esetén számos kedvezmény vehető igénybe a társasági adóalap vagy adó csökkentéseként. Az értékcsökkenés előrehozására (azaz a beruházás minél hamarabb költségként való elszámolásával) fejlesztési tartalékot lehet képezni. A KKV beruházási kedvezmény részeként adóalap csökkentési lehetőséget lehet igénybe venni, azaz a beruházás értéke kétszer csökkenti a társasági adóalapot. Fejlesztési adókedvezményként is lehet a beruházások esetén szűk körben adócsökkentési tételt érvényesíteni. Beruházási hitel kamata után is lehet adókedvezményt igénybe venni.
Érdemes az ingatlannal rendelkező társaságok fogalmát a társasági adó tekintetében kiemelten figyelni, ugyanis speciális adózási lehetőségek és kötelezettségek kapcsolódnak hozzá.
Mik az adóeljárási szabályok?
Adóeljárási szabályoknak az áfa köteles bérbeadás választása esetén van jelentősége, ugyanis a változás bejelentési vagy bejelentkezési kötelezettség elmulasztása jogvesztő, illetve 5 évig köti az adózót, azaz az 5 éves időszak alatt ettől eltérni nem lehet (eltérő adózás esetén új cég alapítása javasolható). Kijelentkezni nem lehet, azaz figyelni kell az 5 éves periódust, ami az adókötelezettség lejártát jelenti.
Az adókötelezettség és adómentesség módosítása esetén az ingatlanokkal összefüggésben korábban levont adó „visszafizetésének”, korrigálásának kötelezettsége merülhet fel a változtatás következtében.
Ingatlan bérbeadás adózása magánszemélyek esetén
Magánszemély ingatlan bérbeadása esetén 2010. augusztus 16-ától a magánszemélyek adószám kiváltása nélkül tudnak saját ingatlant bérbe adni – nem gazdasági tevékenységként, azaz jellemzően egy saját ingatlan bérbeadásáról van szó -, mindezt áfa mentesen (6 millió Ft/év árbevételig) és számviteli bizonylat kibocsátásával.
Az ingatlan bérbeadás esetén magánszemélyként szükség lehet adószám kiváltására is, ha például számlát szeretne a magánszemély kibocsátani a bérbe vevő számára vagy gazdasági tevékenységként több ingatlant ad bérbe.
A gyakorlatban gyakran tapasztaljuk, hogy a szálláshely bérbeadást összekeverik az ingatlan bérbeadással, melyek adózása jelentősen eltér egymástól, így erről külön blog bejegyzésben foglalkozunk.
A magánszemélynél önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül az ingatlan bérbeadása, mellyel szemben 10% fix költséghányadot vagy tételes költségelszámolást lehet alkalmazni.
A bérbeadónak lehetősége van arra, hogy a lakás bérbeadásából származó bevételéből levonja az általa más településen (külföldön vagy belföldön) bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját (bérbeadási szerződés alapján – idegen nyelvű szerződés esetén magyar fordításra szükség lehet).
Tételes költségelszámolás esetén elszámolható költségek
Maximum a bevétel összegéig értékcsökkenési leírás, felújítási költség számla alapján, rezsiköltség számlák alapján, vásárolt tárgyi eszközök értékcsökkenése, tárgyi eszközök beszerzési ára számla alapján.
Adó
Bevétel – Költség = Jövedelem – ez után kell 15% személyi jövedelemadót, 1 millió Ft felett a teljes összegre 14% egészségügyi hozzájárulást fizetni évi 450.000 Ft-ig (450.000 Ft-ból több tételt le lehet vonni). Adóelőleget szükséges fizetni év közben, amely kalkuláció elvégzéséhez érdemes megfelelő szakembert felkérni, különös tekintettel, ha nem társaság számára történik a bérbeadás.
Adótipp
Több tulajdonos esetén a tulajdoni hányaduk alapján adóznak, amely adóoptimalizálási lehetőséget is jelent, illetve a tételes költségelszámolás lehetőségének kihasználása is megfontolandó.
Ingatlan bérbeadás adózása – nemzetközi adózás tekintetében
A kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények értelmében az ingatlan hasznosításából származó jövedelem ott adózik, azaz abban az országban, ahol az ingatlan fekszik.
Kapcsolódó cikkünk: Ingatlan értékesítés adózása