Egy albérlettel kapcsolatban számos olyan adózási kérdés merülhet fel, amely mind az albérlőt, mind a főbérlőt, de akár még az albérlő munkáltatóját is számos szempontból érinti. Ebben a cikkben az albérlet adózás legfontosabb kérdéseit szeretnénk megválaszolni úgy, hogy azt valamennyi érintett fél oldaláról megvizsgáljuk.
Az albérlet bérbeadásának adózása magánszemélyek esetén kétféle képen történhet:
- rövid távú bérbeadás (Airbnb), azaz pár napra, néhány hétre történő bérbeadást jelent, mintegy szálloda helyett funkcionálva
- hosszú távú bérbeadás, jellemzően egy vagy több hónapra vonatkozó bérbeadást jelent
Nézzük az albérlet adózásának legfontosabb kérdéseit!
1. Albérlet adózás hosszú távú bérbeadás esetén
Az albérlet – mint ingatlan – bérbeadás magánszemély esetén történhet számla kiállításával (amennyiben adószámmal rendelkezik), illetve anélkül számviteli bizonylat kiállításával.
Jellemzően magánszemélynek az ingatlan bérbeadásáról akkor kell számlát kiállítani, ha az albérlő (magányszemély vagy cég) ezt el szeretné számolni, így ilyen esetben a magánszemélynek adószámot kell igényelnie az adóhivatalnál (T101-es nyomtatványon, áfa szempontjából alap esetben áfa mentes az ingatlan bérbeadása), illetve a számlák kiállításához vagy nyomtatott számlatömböt kell vásárolnia ezt követően vagy számlázó programot kell igénybe vennie.
Egyéb esetben a magánszemélynek nincs szüksége adószám kiváltására, adószám nélkül magánszemélyként is lehet végezni ezt a tevékenységet feltételezve, hogy a magánszemély nem üzletszerűen végzi ezt a tevékenységét. Ilyen esetben is a magánszemélynek az átvett bérleti díjról számviteli bizonylatot kell kiállítania.
Az albérletből származó bevétel adózása a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelmének számít, mely után:
- 10% költséghányadot alkalmazva 90%-a számít jövedelemnek az adó alapjaként, mely után 15% személyi jövedelemadó és évi 1 millió Ft feletti jövedelem után a teljes összegre 14% egészségügyi hozzájárulás fizetendő (maximum 450.000 Ft-ig értékhatárig kell fizetni, mely értékhatárba beleszámít az egészségbiztosítás számára fizetett járulékok).
- a bevétel teljes összegéig lehet élni költségelszámolással (kivéve év közben, ha társaságnak adjuk bérbe, az adóelőleg levonásánál 50% költséget tud figyelembe venni) és a bevételből levonva a költségeket, mint adóalap után kell az adót megfizetni. a bevételnek jellemzően része a megfizetett rezsidíj is. Az adó mértéke ebben az esetben is 15% személyi jövedelemadó és évi 1 millió Ft feletti jövedelem után a teljes összegre 14% egészségügyi hozzájárulás fizetendő (maximum 450.000 Ft-ig értékhatárig kell fizetni, mely értékhatárba beleszámít az egészségbiztosítás számára fizetett járulékok).
1.1. Mi számolható el jellemzően és hogyan költségként?
- más településen, vagy országban bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díja (bérleti szerződés és átutalási bizonylat alapján)
- rezsiköltség
- az ingatlannal kapcsolatos tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége
- ingatlan épület értékcsökkenése
- a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás.
A költségekről bizonylattal kell rendelkeznie minden esetben a magánszemély bérbeadónak, címként, pedig a bérbe adott ingatlan kell, hogy szerepeljen.
1.2. Adóelőleg fizetés, hogyan történik?
Magánszemélynek történő bérbeadás esetén a magánszemély bérbeadónak a negyedévet követő hó 12-éig kell adóelőleget fizetnie. Társaságnak történő bérbeadás esetén a társaság az adóval csökkentett számlát fizeti ki és havonta bevallja és befizeti az adóelőleget bérbeadás esetén.
1.3. Bevallást mikor és hogyan szükséges leadni?
A magánszemélynek az éves személyi jövedelemadó bevallásában kell bevallania az albérletből származó bevétel utáni adóját legkésőbb a tárgyévet követő év május 20-áig.
2. Albérlet adózás rövid távú bérbeadás (Airbnb) esetén
Az albérlet rövid távú bérbeadása esetén mindenképpen kell adószámot kérni az adóhivatalnál (T101-es nyomtatványon), illetve a jegyzőnél is engedélyt kell kérni a szálláshely bérbeadásra, valamint idegenforgalmi adót is kell fizetni. Adózás tekintetében tételes átalányadózás és az önálló tevékenység adózása – eltérésekkel – között lehet választani, melyet érdemes előre adótervezés formájában kiszámolni, hogy az adózás melyik formája lesz a kedvezőbb számunkra.
3. Munkáltatók albérleti hozzájárulása
2017. január 1-jétől adómentes az ugyanazon munkáltató által nyújtott mobilitási célú lakhatási támogatás havi értékéből
a) a foglakoztatás első 24 hónapjában a minimálbér 40 százalékát,
b) a foglakoztatás második 24 hónapjában a minimálbér 25 százalékát,
c) a foglakoztatás 24 hónapja szerinti időszakát követő 12 hónapban a minimálbér 15 százalékát
meg nem haladó összeg, figyelemmel az egyéb szabályokra is.
Továbbá adómentes a munkába járással összefüggő terhek csökkentését célzó támogatásokról, valamint a munkaerő-toborzás támogatásáról szóló kormányrendelet szerinti lakhatási támogatás.
További értékes információkhoz juthat, amennyiben elolvassa az Ingatlan bérbeadás adózása cikkünket.